Gli Italiani e il problema Casa
Inchiesta pubblicata il 07-10-2008 a cura della redazione di Europa dei Diritti, del quotidiano telematico 4minuti.it e del quotidiano "Il Giornale di Reggio"
vignetta casa
Affitti e nuove leggi, come muoversi
Affitti e nuove leggi, come muoversi
Valido solo se scritti, per studenti è a vantaggio degli inquilini

L'inchiesta settimanale di Europa dei diritti punta l’obiettivo sull’emergenza casa. Vediamo cosa prevede la normativa attuale sugli affitti. Il 30 dicembre 1998 è entrata in vigore una nuova legge (n° 431) che disciplina il settore delle case in affitto. Le nuove norme hanno abrogato in gran parte la precedente legislazione dell'equo canone (legge 392/78) e dei patti in deroga (legge 359/92) apportando notevoli novità. Le attuali disposizioni consentono oggi quattro tipi di contratti di locazione:

  1. un contratto di durata di quattro anni, rinnovabile per uguale periodo, con canone di affitto affidato alla libera determinazione delle due parti;
  2. un contratto di durata di tre anni, con un canone calmierato definito applicando accordi sindacali stipulati a livello territoriale;
  3. un contratto transitorio che non può superare i diciotto mesi di durata e che è anch'esso regolato da accordi territoriali;
  4. un contratto per studenti universitari sulla base di contratti tipo definiti in accordi nei Comuni sede di Università.

Obbligatorietà del contratto scritto e della registrazione
Nella nuova legge c'è una misura fortemente innovativa: i contratti stipulati hanno validità solo se in forma scritta. Se il proprietario, come spesso capita, pretende un rapporto negoziale non scritto (per esempio per evadere il fisco) l'inquilino può rivolgersi al giudice per far accertare e dichiarare sussistente un contratto di locazione e determinare l'affitto sulla base della misura stabilita negli accordi territoriali, condannando quindi il proprietario a restituire quanto percepito in eccedenza ed in nero. La legge inoltre ribadisce e sottolinea l'obbligo fiscale che i contratti siano registrati. L'imposta di registro è pari al due per cento annuo del canone e va pagata metà dal proprietario e metà dall'inquilino. Senza l'adempimendo di quest'obbligo proprietario ed inquilino non possono ottenere le agevolazioni e le detrazioni fiscali; inoltre, cosa molto importante, lo sfratto che dovesse intervenire non potrà essere eseguito; infine il proprietario non potrà pretendere maggiorazioni ed integrazioni dell'affitto stabilite con scritture private non registrate e sottostanti il regolare contratto di locazione.
I patti contrari e vietati dalla legge
La nuova legge contiene vari elementi di liberalizzazione degli affitti e dei contratti, ma stabilisce precise regole la cui violazione produce casi di nullità:

  1. è nulla una durata inferiore ai quattro anni per i contratti di tipo libero e inferiore ai tre anni per quelli concertati;
  2. sono nulli ogni scrittura o impegno che obbligano l'inquilino a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato;
  3. è nulla ogni clausola che preveda un canone superiore a quello definito negli accordi sindacali per i contratti concertati, quelli transitori per le aree metropolitane, e quelli per studenti;
  4. è nulla ogni clausola che comporti un aggravio di obblighi economici per l'inquilino come l'accollo di lavori straordinari, penali, interessi, deposito cauzionale ec-cedente le tre mensilità ed improduttivo.
  5. In tutti questi casi e nelle altre ipotesi di nullità è possibile ricorrere al giudice per richiedere una pronuncia che accerti la nullità e condanni il proprietario alla restituzione di quanto percepito in eccedenza.

I singoli contratti di affitto
a) IL CONTRATTO LIBERO, OSSIA “4 + 4”.
Il contratto cosiddetto libero, di durata quattro anni più uteriori quattro, se ha per l'inquilino il vantaggio di una durata più lunga, certamente non garantisce un canone calmierato e quindi presuppone una libera determinazione del prezzo dell'affitto basata sulla trattativa tra le due parti.
Ma cosa significa tecnicamente 4+4?
Significa che il canone e le clausole stabilite con la stipula rimangono fermi per otto anni, a meno che dopo il primo quadriennio il proprietario abbia motivi di necessità abitativa, debba vendere l'immobile o debba effettuarvi ristrutturazioni. Considerato che la nuova legge non ha abrogato una serie di norme sull'equo canone, il proprietario, sulla base di questo contratto, non potrà richiedere, se non è espressamente indicato, né l'aumento Istat, né la percentuale di integrazione per eventuali lavori urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso della locazione. Questo tipo di contratto non consente al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali che la legge prevede per il proprietario che affitta a canone calmierato. Un elemento di notevole novità introdotto dalla legge è il divieto di stipulare patti volti a derogare i limiti di durata del contratto, con la conseguenza che è assolutamente da escludere la possibilità, in ambito di contratti a canone libero, di una durata inferiore a 4+4 anni. Si ha così la garanzia della sussistenza di un contratto a data certa.
b) IL CONTRATTO A CANONE CALMIERATO
Il tipo di contratto concertato, che la legge ha previsto legando ad esso non solo le agevolazioni fiscali al locatore ma anche al conduttore, è un contratto di durata triennale, quindi un rapporto meno lungo dell'altro ma con il vantaggio rappresentato dal fatto che il canone di affitto e le altre condizioni contrattuali non sono affidate esclusivamente alla trattativa tra le due parti, ma devono conformarsi agli accordi sindacali che a livello territoriale intervengono. E' un contratto che può trovare estremo interesse tra proprietario ed inquilino almeno per tre importantissimi motivi:
a) ci sono le agevolazioni fiscali che incentivano;
b) il canone è calmierato;
c) la durata è minore
Cosa avviene se alla prima scadenza le parti non si accordano su un nuovo contratto?
La locazione prosegue per due anni alle stesse condizioni, dando quindi la possibilità all'inquilino di cercare possibili alternative. Il canone è stabilito nella trattativa territoriale, per tutti i Comuni ad alta tensione abitativa tra le associazioni di categoria. Ogni Comune è suddiviso in zone e per ogni zona è stata determinata nella contrattazione la fascia di oscillazione del canone. Il canone effettivo di un alloggio potrà essere agevolmente ricavato, in quanto negli accordi sono presenti una serie di elementi, (tipologia dell'alloggio, stato manutentivo, pertinenze, dotazione di impianti e servizi) rapportati nell'ambito delle zone di ubicazione dell'immobile. Il canone così ricavato è un vero e proprio canone legale e quindi ogni patto che stabilisca un affitto eccedente questa misura è nullo e da diritto all'inquilino di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza. Ovviamente, oltre che la forma scritta, i contratti di questo tipo devono utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 5/3/99 e recepito dagli accordi territoriali. I tratti distintivi più importanti di questo contratto sono sinteticamente i seguenti:

  1. Rinnovo tacito in assenza di disdetta;
  2. Possibilità di recesso anticipato per l'inquilino;
  3. Istat non superiore al 75%;
  4. Ricorso a una Commissione di conciliazione in caso di contrasti;
  5. Interessi legali sul deposito
  6. Richiamo agli accordi sulle spese condominiali;
  7. una dettagliata descrizione sullo stato dell'alloggio e degli impianti.

Le tabelle con i valori stabiliti nella contrattazione ed i relativi parametri per stabilire il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso le sedi delle organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà.
c) IL CONTRATTO PER STUDENTI
Anche in materia di contratti per studenti, frequenti nelle città sede di Università, la legge 431/98 ha approntato una specifica normativa di tutela che prevede una durata sino a 36 mesi, automaticamente rinnovabile a vantaggio dell'inquilino, nel senso che alla prima scadenza il proprietario non può recedere. Il canone è definito in accordi locali che dovranno tener conto anche della durata, della presenza del mobilio, di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio.

Affitti in nero, cittadini-detective nei condomìni
Affitti in nero, cittadini-detective nei condomìni
A Reggio Emilia si attiva un comitato per la difesa dei cittadini

Non che il Comune, dicono, non abbia fatto la sua parte: «Bisogna dare a Cesare quel che è di Cesare. Siamo in attesa di un progetto di riqualificazione del nostro quartiere, e dobbiamo ringraziare l?assessorato alla Sicurezza per il suo operato». Ma nel frattempo gli abitanti di via Melato non rimangono con le mani in mano: perchè la stanchezza per il degrado della zona è comunque tanta e si vuole correre ai ripari. Presto, subito. Basta agli affitti in nero, basta agli strani via vai dagli appartamenti da cui entrano ed escono troppe persone diverse in poco tempo. Basta, anche, a tanti fatti che dimostrano la trascuratezza in cui versa il quartiere: magari non talmente gravi da essere denunciabili alle forze dell?ordine («Mi rendo conto che carabinieri e polizia hanno ben altro da fare»), ma che comunque rendono difficile vivere in zona. Elettrodomestici abbandonati sotto il portico di via Melato: una lavatrice un giorno, un frigorifero un?altra volta, tanto da dover chiamare più volte l?Enìa per la raccolta. E poi siringhe sparse per terra, imbrattamenti, targhette divelte dai condomini e rifiuti lasciati in strada. Stanchi di tutto ciò, i cittadini dell?associazione di promozione sociale di via Melato si stanno attrezzando per controlli fai-da-te nei condomìni. Una battaglia per fare chiarezza su chi abita nei palazzi e combattere il degrado della zona. «Vogliamo risalire ai proprietari per procurarci le copie dei contratti di locazione - annuncia il presidente del comitato Valentina Iannuccelli - e verificare le corrispondenza tra le intestazioni ufficiali e chi, effettivamente, li abita. Alla luce delle ultime leggi, è infatti possibile confiscare l?appartamento al proprietario che lo affitta in nero. E poi chiederemo riscontri e verifiche anche alla questura». Il progetto, chiamato ?Condominio pilota autogestito", partirà proprio dal palazzo di via Melato al civico 11: in tutto dieci piani, quattro famiglie a ogni livello. «Cominceremo qui, ma allargheremo la nostra azione ad altri condomìni, perché la situazione della zona è molto precaria e sono tanti i cittadini che si lamentano. E? vero, qui ci sono molti stranieri: non vogliamo, però, buttare la croce soltanto su di loro, ma anche su chi affitta abusivamente le case e anche su alcune agenzie immobiliari - conclude il presidente dell?associazione Iannuccelli - è? a loro che vogliamo arrivare, per capire chi risiede stabilmente, chi è abusivo e chi è solo di passaggio e lascia i segni dell?incuria nei condomìni».

Centro invivibile, in questo momento non comprerei
Centro invivibile, in questo momento non comprerei
Le opinioni dei reggiani: sicurezza e permessi auto i principali problemi dei residenti dentro le mura

Abbiamo sentito il parere dei reggiani sul caro casa. «HO CASA in affitto da 20 anni in zona centro, ma se devo acquistare preferisco farlo in zona Buco del Signore perché è una delle zone più gettonate della città, tranquilla, piena di verde». Questo il parere di Angela Tommasi. «La zona centro è invivibile dopo un certo orario - prosegue - non si può più uscire, c’è il coprifuoco. Troppi stranieri non tranquilli danno fastidio, fanno casino si ubriacano e si picchiano tra loro e la sera sono costretta ad andare incontro a mia figlia quando fa ritorno a casa. Oltre a questo un altro dei disagi è sicuramente il problema del permesso del passaggio Alt, per la zona centro storico». Roberto Incerti, edicolante in centro: «Ho una casa di mia proprietà da qualche anno in zona Buco del Signore, con un mutuo quindicinale. Se devo comprare casa in questo momento ci penserei due volte perché i mutui hanno un tasso di interesse troppo elevato quindi rate esagerate. La scelta di acquistare nella zona sud della città è stata sicuramente il clima molto appagato. Non prenderei mai una casa nella parte centrale o zona stazione perché nella ultimo periodo la criminalità è aumentata». Rosy Coda abita con i genitori in Via Emilia. «Abbiamo una casa in affitto - spiega -. I miei preferisco l’affitto che comprare una casa non vogliono indebitarsi. Il perché non lo capito, forse il caro vita e il rialzo dei prezzi li frena. Non abbiamo zone preferite della città». Francesca Piva vive con la sua famiglia in una casolare che era dei miei nonni. «E’ di nostra proprietà da 31 anni - dice -. I miei mi raccontano che i nonni hanno acquistato il casolare facendo un fido di 10 anni. Anche i miei genitori hanno fatto un mutuo qualche anno della durata di 10 anni per lavori di ristrutturazione. Si sono pentiti perché il tasso di interesse è troppo alto e le rate hanno avuto un forte aumento. Il casolare è nella zona lungo Crostolo, ma io preferisco la zona periferica, o centrale, perchè mi piace spostarmi in bicicletta o possibilmente a piedi senza far uso sempre della macchina o dell’autobus. I miei genitori non hanno nessuna intenzione di cambiare casa». Anche Vanna Paterlini abita nei pressi del centro: «In zona Pappagnocca - racconta al Giornale di Reggio -. Ho una casa di mia proprietà da 28 anni, e a suo tempo ho fatto un mutuo di 10 anni. La zona è molto tranquilla. In questo momento non farei mai un mutuo. Ci sono troppe spese in più, rialzo degli immobili esagerati e soprattutto il caro vita. Comprerei sempre nella stessa zona dove mi trovo bene, non ho avuto mai dei problemi, è in prossimità del centro ed ho la possibilità di spostarmi in bicicletta».

Cresce la domanda di sospendere il pagamento delle rate dei mutui
Cresce la domanda di sospendere il pagamento delle rate dei mutui
Solo le banche possono concedere una dilazione temporanea dei contratti

Il caro mutui si fa sentire pesantemente anche nella nostra città. Oltre ad un brusco calo del numero dei mutui sottoscritti, logica conseguenza della frenata del mercato edilizio, negli ultimi mesi a crescere in misura esponenziale non è la tanto sbandierata “portabilità”, (ovvero la possibilità di trasferire da una banca all’altra il mutuo, alla ricerca di condizioni migliori senza spese aggiuntive per i clienti già tartassati da un aumento dei tassi e della rata mensile), ma la richiesta di sospensione temporanea vera e propria del mutuo in essere. Questa è diventata l’ultima spiaggia per molti sottoscrittori, che si rivolgono alla Confconsumatori, come ci conferma il presidente provinciale Secondo Malaguti, per chiedere se è possibile sospendere in pagamento almeno per sei - dieci mesi delle rate. «Ma non è purtroppo possibile - dice - perché alla norma del Governo Prodi che doveva prevedere la possibilità di sospendere i pagamenti per 18 mesi manca ancora in regolamento attuativo per poter diventare operativa». Ma quel che è più grave aggiunge: «E' che il regolamento non verrà mai scritto e approvato, perché la norma è in contrasto con le normative europee. Tanto che il ministro Tremonti ha mostrato di voler perseguire un percorso diverso rispetto a quello annunciato dal Governo Prodi». L’unica via di uscita quindi resta quella della contrattazione diretta con gli istituti di credito. «Sono loro che con una totale discrezione possono concedere o meno una dilazione e stabilirne la durata», conclude Malaguti che preannuncia di essere in via di preparazione di una lettera da inviare alle banche reggiane sollecitandole a voler prevedere sospensioni di pagamento per un periodo di 6 - 10 mesi, per ridare ossigeno alle asfittiche finanze familiari.

Ici, che cosa cambia con l'abolizione
Ici, che cosa cambia con l'abolizione
Proibiti aumenti tasse locali per compensare l'imposta persa

ICI. Che cosa cambia con le nuove norme.
E' stato recentemente varato il decreto che detta nuove norme in materia di ICI: in sostanza la norma contempla l'abolizione dell'Ici sulla prima casa e anche su tutti gli immobili assimilati a "prima casa" dal proprio comune di residenza. Esclusi dalla cancellazione totale dell'Ici gli immobili di categoria catastale A1, A8 e A9, ossia appartamenti di prestigio, ville e giardini, per i quali, però, si continuerà a godere della detrazione di 103 euro come prima casa. Questo, in sintesi, quanto stabilito dal testo del decreto con le misure fiscali pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 28 maggio 2008. Il decreto stabilisce l'abolizione dell'Ici sulla prima casa da subito, e di conseguenza non si pagherà nemmeno la rata di giugno. Attenzione però: per sapere esattamente a quali immobili si applica l'abolizione dell'Ici occorrerà verificare cosa prevede il regolamento Ici del proprio Comune. Il testo del decreto, infatti, stabilisce che per "unità immobiliare adibita ad abitazione principale" si intende sia quella nella quale si abita effettivamente, sia gli appartamenti "assimilati" ad una prima casa dal Comune di appartenenza. Possono quindi rientrare nell'agevolazione anche le case date in comodato gratuito ai propri familiari, quelle dei coniugi separati assegnate dal giudice, e via via altre abitazioni secondo quanto prevede ciascun ente locale. Anche per quel che riguarda le pertinenze è obbligatorio verificare cosa prevede il Comune. L'esenzione, infatti, si dovrebbe applicare solo a quelle per le quali già oggi è prevista l'aliquota ridotta per la prima casa. E anche in questo caso a far testo è solo quello che ha stabilito il Comune.
Nessun aumento delle addizionali per compensare il minor gettito
Il decreto del governo prevede un costo di 1.700 milioni di euro per questa manovra, soldi che verranno trasferiti ai Comuni dallo Stato. Per questo verrà emanato un apposito decreto. E per evitare che a fronte di questo taglio, anche se compensato, i Comuni possano avere l'idea di aumentare le tasse locali, il decreto stabilisce espressamente il divieto di qualsiasi intervento in tal senso. Infatti fino alla definizione dei contenuti del nuovo patto di stabilità interno, in funzione della attuazione del federalismo fiscale, è sospeso il potere delle Regioni e degli enti locali di deliberare aumenti dei tributi, delle addizionali, delle aliquote ovvero delle maggiorazioni di aliquote di tributi ad essi attribuiti con legge dello Stato. Unica eccezione l'aumento delle addizionali per coprire eventuali sforamenti del deficit nel settore della sanità.

Il Sunia denuncia: edilizia popolare abbandonata all'incuria e al degrado
Il Sunia denuncia: edilizia popolare abbandonata all'incuria e al degrado
Veneroni: "Poche case Erp. Almeno ristrutturiamo l'esistente"

“Un nuovo ponte per l'Europa” è il titolo di un libro fotografico che punta a svelare lo stato dell'edilizia pubblica nella provincia di Reggio. L'autore del volume, pubblicato nei giorni scorsi, è Carlo Veneroni, segretario provinciale del Sunia, organizzazione degli inquilini privati e degli assegnatari di edilizia pubblica. Scopo dell'associazione è il riconoscimento del diritto alla casa per ogni cittadino a condizioni compatibili con le esigenze delle famiglie per favorire la mobilità e la soluzione del bisogno di alloggi. Nella sua piattaforma il Sunia persegue l'obiettivo della sicurezza degli alloggi e degli edifici e della qualità dell'abitare in un contesto urbano adeguato.
Veneroni, cosa emerge dalla sua indagine?
Che abbiamo un patrimonio di case popolari che dà segni di profondo degrado data un’assenza di manutenzione pluridecennale. Si tratta di un problema molto spesso trascurato. Negli ultimi anni sono stati spesi tanti soldi per riqualificare i centri storici, i parchi e i quartieri, tutto perché vorremmo avere città più europee ma non possiamo poi, una volta girato l’angolo, trovarci di fronte a edifici fatiscenti.
Cosa fare allora?
Noi vorremmo si investissero maggiori risorse nella ristrutturazione dell’edilizia popolare. Non solo quelle derivanti dai canoni, che ci sono e non sono poche, perché a Reggio si parla ad esempio di 700mila euro. La politica dei nostri amministratori non dovrebbe essere quella di aiutare chi non ha le risorse per trovare una sistemazione? Servono scelte politiche chiare.
Anche il comune di Reggio si trova in questa situazione?
Devo dire che negli ultimi anni a Reggio abbiamo iniziato a vedere dei segnali positivi. L’amministrazione si è impegnata a investire tra i 6 e gli 8 milioni di euro i due anni per la ristrutturazione. Credo sia positivo anche l’aver destinato una parte della vendita delle quote di Enìa in questa direzione.
Il numero di alloggi popolari è sufficiente a soddisfare la richiesta?
Assolutamente no e questo è il vero problema. Per questo motivo noi chiediamo si ristrutturino le case Erp già esistenti.
Qual percorso deve intraprendere chi vuole fare domanda per una casa popolare?
Deve rivolgersi all'ufficio Casa dei comuni e avere determinate caratteristiche. Per il comune di Reggio può fare richiesta il cittadino italiano, dell'Ue oppure straniero, ma titolare di carta di soggiorno o in possesso di permesso di soggiorno almeno biennale, che eserciti una regolare attività di lavoro subordinato o di lavoro autonomo. Inoltre si deve avere la residenza o dimostrare di lavorare nel comune in cui si richiede l'alloggio.
Come si compongono le graduatorie?
Una volta entrati si ricevono dei punteggi che determinano la posizione e dipendono da comune a comune. Fatto ciò, dipende tutto dalla disponibilità di abitazioni.
Che differenza c'è tra graduatorie chiuse e aperte?
Quelle chiuse rimangono bloccate per un periodo di tempo e, una volta compilata la graduatoria, quella rimane così com'è fino alla successiva. Possono passare anche anni. La graduatoria aperta invece viene aggiornata con le nuove domande ogni 6 mesi, è più flessibile e permette di far fronte ad alcune emergenze.
Pagare l'affitto al giorno d'oggi è sempre più difficile. Anche nelle case popolari riscontrate problemi di morosità?
Sì, a volte capita. Non tanto a causa dell’affitto ma per le utenze da pagare.
Cosa accade se una persona non riesce a pagare le bollette della sua casa popolare?
Si cerca una soluzione di solito cercando di spalmare il pagamento nel tempo. Se proprio l’inquilino non riesce a pagare potrebbe trattarsi di un a “caso sociale”, e quindi dovrebbero intervenire i servizi. Se il problema dovesse ancora persistere, anche nell’edilizia popolare, è prevista la decadenza per morosità.
Quanto costa l’affitto di una casa Erp?
Variano da provincia a provincia e a seconda della fascia in cui è collocato l’inquilino. Le fasce sono quattro. Quella di protezione è la più bassa e anche la più numerosa. Il canone minimo a Reggio è di 29 euro per i “casi sociali”. La media è invece di circa 120 euro.
Lasciamo l'edilizia pubblica per parlare di affitti. A cosa è dovuto il loro aumento?
L'aumento esponenziale dei canoni d'affitto negli ultimi 10 anni è dovuto all'aumento dei pezzi delle case e di quello dei terreni. L'incidenza del costo del terreno sul prezzo dell'abitazione è del 30-40%. Negli ultimi due anni si parla di un calo ma devo dire che a Reggio non me ne sono accorto.
Quanto costa mediamente affittare una casa a Reggio?
Il canone medio d'affitto a Reggio è in media di 500 euro. E' possibile ci sia stato un rallentamento nella corsa in salita, ma si tratta di una frenata a livelli comunque alti. A questo dobbiamo aggiungere le spese condominiali che fanno lievitare i costi a 600 euro.
Quanti canali esistono per gli affitti?
Si rifanno a una legge del '98 che a noi non piace perché lascia che il mercato si regoli da solo. In pratica ci sono due grandi canali per pagare l'affitto: quello libero e quello concertato.
Vediamoli uno alla volta partendo da quello libero.
Il canale libero prevede una durata del contratto d'affitto di 8 anni divisi in due turni da 4 anni. Questo significa che dopo i primi 4 anni il proprietario può chiedere la liberazione dell'immobile solo in casi particolari tra cui, ad esempio, la necessità di ristrutturare la casa o lasciarla a un parente entro il secondo grado. Se non sussistono questi motivi l'inquilino ha il diritto di restare. Il canone d’affitto in questa situazione è libero. E’ il mercato che fa i prezzi provocando a volte alcune storture.
E il canale concertato?
Il canale concertato prevede un intervallo temporale diverso, di solito si tratta di 3 anni più 2. Inoltre è previsto il contratto transitorio per affittare l’appartamento da 1 a 18 mesi a patto ci siano alcune motivazioni. Ad esempio questi contratti vengono stipulati a coloro che lavorano in un luogo per poco tempo. Si tratta dell’unico modo per avere contratti brevi in regola.
Esistono contratti concertati anche per gli studenti?
Certo, vanno da 6 a 36 mesi. Però si possono fare solo nei comuni che ospitano sedi universitarie, o in quelli confinanti. Quali sono i vantaggi per l’inquilino che stipula contratto concertato? L’affitto non è più libero. A Reggio sono depositati degli accordi territoriali che prevedono una tabella con i prezzi dell’affitto. Lo scopo è avere canoni del 20, 30% più bassi rispetto a quelli di mercato. L’inquilino gode anche di alcune detrazioni fiscali. Il difetto di questo sistema è che è facoltativo e quando noi del sindacato andiamo a contrattare con i proprietari non possiamo chiedere di abbassare troppo l’affitto altrimenti chi possiede la casa sceglierà di stipulare un contratto normale.
Che vantaggi ha il proprietario che decide di stipulare un contratto concertato?
I proprietari possono godere dei vantaggi solo se ci troviamo nei cosiddetti comune ad “alta tensione abitativa” che sono segnalati per decreto ministeriale. Ad esempio in provincia sono Rubiera, Scandiano, Casalgrande, Montecchio, Reggio e Correggio. I vantaggi per il proprietario sono: una deduzione Irpef molto consistente, una riduzione della tassa di registro e poi, esistono comuni in cui chi affitta a canone concertato può godere di un’Ici agevolata.
Esiste anche l'edilizia convenzionata. Di cosa si tratta?
Si tratta di alloggi a locazione permanente. Non sono Erp, non sono a canone libero e nemmeno concertato. Questi appartamenti vengono affittati a canoni più bassi rispetto al mercato. A Reggio c’è un accordo provinciale che lascia una cubatura maggiore a chi costruisce a patto che poi quella parte venga affittata a prezzi fuori mercato verso il basso.
Qual è il target dell’edilizia convenzionata?
Non sono coloro che sono in condizioni critiche perché per loro c’è l’edilizia pubblica. Scelgono l’edilizia convenzionata ad esempio le giovani coppie.
Esistono case occupate a Reggio?
Sì, ad esempio nel quartiere Compagnoni. Esiste il comitato Sottotetto che ha occupato alcune case popolari vuote da anni mettendoci dentro alcune persone.
Veniamo all’argomento sfratti. Sono molti quelli nella provincia Reggio?
Nel 2006 è uscita una graduatoria che ci collocava al 5° posto in Italia. Negli ultimi anni si evidenzia la quasi scomparsa degli sfratti per finita locazione mentre sono aumentati in maniera preoccupante gli sfratti per morosità. Questo dimostra che ci sono sempre più persone che non riescono più a pagare l’affitto.

La rinegoziazione del mutuo rappresenta un'opportunità
La rinegoziazione del mutuo rappresenta un'opportunità
Dopo la convenzione con Abi, portabilità senza spese

MUTUI. Firmato il nuovo accordo con le banche
Il governo ha recentemente sottoscritto una importante convenzione con l'Abi (cioè l'associazione di categoria che rappresenta le banche e gli operatori del credito) per la rinegoziazione dei mutui. L'accordo, stipulato con la partecipazione delle principali associazioni di tutela dei consumatori (che quindi assumono un ruolo di vigilanza) continene alcuni punti molti importanti e per certi versi davvero rivoluzionari: per esempio, alla convenzione potrà accedere anche chi ha già saltato alcune rate, mentre aumentano per tutti le possibilità di rinegoziazione "libera" e la portabilità senza spese, qualunque sia il tipo di mutuo sottoscritto. L'accordo - ha spiegato il ministro Tremonti - "non è un miracolo ma un sistema per dare sollievo a quella parte meno fortunata di famiglie che è in reale difficoltà, non è in grado di pagare le rate e non è neppure in condizione di rinegoziare direttamente. Ma chi è in condizione di trattare con la banca deve sapere che ci sono anche opportunità migliori", e che il governo punta molto sulla portabilità che dovrà essere totalmente senza spese.
Allungare la durata ultima scelta
L'accordo, infatti, prevede sostanzialmente una riduzione del tasso di riferimento della rata in base al tasso medio variabile registrato nel 2006, e uno spostamento in avanti della durata se i tassi dovessero salire ancora. La revisione della rata si dovrebbe tradurre in un risparmio di circa 100 euro al mese su un mutuo di 100.000 euro, ossia 1.200 euro di minori interessi da pagare ogni anno, interessi che però non vengono cancellati. In concreto questo si tradurrà in un allungamento della durata del mutuo se i tassi saliranno ancora, mentre se dovessero scendere si ridurrà in parallelo anche la somma aggiuntiva da restituire. Insomma un sistema da scegliere solo se non si è proprio più in grado di pagare. Lo stesso Tremonti, d'altra parte, ha tenuto più volte a sottolineare che la convenzione non vuol cancellare le altre più convenienti opportunità ma è solo la "quarta scelta". Infatti "chi non ha problemi può continuare a pagare la rata di oggi; chi vuole può rinegoziare a prescindere dal testo della convenzione; e chi ha interesse può scegliere la portabilità. Solo nel caso in cui tutto ciò sia impossibile ci si può affidare al soccorso della convenzione". Un soccorso che comunque non si negherà a nessuno, neppure a chi è in forte difficoltà.
La rinegoziazione del mutuo, una opportunità per tutti
La rinegoziazione è una opportunità che viene riconosciuta non solo a chi è in regola ma anche a chi è già in ritardo con il pagamento delle rate. Il governo poi interverrà in favore di chi rischia il pignoramento della casa, utilizzando per questo il fondo da 20 milioni di euro già previsto dalla legge finanziaria. Per chi rinegozia con le nuove modalità della convenzione, infine, è allo studio la possibilità di mantenere il beneficio fiscale della detrazione degli interessi calcolati non sulla rata ribassata, ma su quella che sarebbe stata la rata originaria. E infine, chi dopo aver rinegoziato con il nuovo sistema dovesse trovare condizioni migliori avrà il diritto alla portabilità anche di questo mutuo. Sulla portabilità, infatti, il governo scommette ancora e interverrà per facilitarla ulteriormente.
Surroga senza più la firma del notaio
Un altro elemento di novità introdotto dal nuovo accordo è la non necessarietà del ricorso al notaio nelle fasi riguardanti la portabilità del mutuo.

Le agenzie: avanti così e chiudiamo i battenti
Le agenzie: avanti così e chiudiamo i battenti
Prezzi alle stelle: anche 2.500 € a mq. Crescono acquisti di immigrati. Boom in zona ospedale

«Se continua così, si chiude». Primi segni di rallentamento per il mercato immobiliare reggiano. Sulla base dei dati avuti da agenzie immobiliari reggiane, si sta assistendo un sostanziale indebolimento della domanda di abitazioni in proprietà. Le cause sono molteplici. Senza dubbio il calo dell’acquisto è dovuto principalmente, oltre al livello dei prezzi degli immobili, soprattutto al calo delle possibilità di risparmio delle famiglie e all’aumento dei tassi di interesse. Questo disagio sicuramente porterà molte delle agenzie reggiane alla chiusura dei battenti. Secondo Giuseppe Ianno’, titolare dell’omonima agenzia immobiliare, «per un mutuo due anni fa le rate oscillavano dai 500/600 euro, cioè pari ad un affitto; oggi invece si parla di 1.031 euro per una rata mensile». Decisamente troppo. Da dati avuti dalla stessa Ianno’, nel 2006 il fatturato degli affitti era del 5%, nel 2007 il 10%: quindi questo fa capire che la gente non vuole più indebitarsi per tutta la vita e preferisce la precarietà dell’affitto allo strangolamento dei mutui. L’agenzia Duebi «sottolinea che la causa del calo di vendite è da ricercare anche nell’aumento dei tempi di vendita a causa delle difficoltà d’incontro tra domanda ed offerta». Riguardo al canone pagato dalle famiglie in affitto, l’indagine ha rilevato un valore medio, pari a 500 euro mensili. Il disagio di vivere in affitto si misura anche in relazione al reddito delle famiglie. Ad acquistare casa sono soprattutto le famiglie formate da giovani, il cui capo famiglia ha un’età compresa tra i 25 e i 44 anni con o senza figli. Di solito la gente chiede appartamenti composti da una o due camere, preferibilmente con servizi autonomi e situati in zone tranquille della città e soprattutto all’altezza delle loro possibilità economiche. Le zone con boom di affitti e acquisti sono la zona sud, nei pressi dell’ospedale e verso Canali, e periferie. Le zone meno gettonate sono zona stazione centro storico, nord della città. Nel territorio reggiano i prezzi variano da 1.300 euro a metro quadro a Massenzatico-Partofontana, a 2.500 zona Canali-Albinea. Da una indagine fatta a Reggio molte persone hanno difficoltà ad acquistare casa, non riescono a pagare le rate del mutuo, altre non ottengono dalle banche il fido: altri addirittura costretti a vendere dopo qualche anno dall’acquisto. Sembra che il mercato abbia trovato un nuovo protagonista: l’immigrato. Sono infatti in crescita gli acquisti di immobili nella Provincia da parte di cittadini stranieri. La stragrande maggioranza si orienta verso l’acquisto di abitazioni di fascia medio bassa ma è in crescita l’area di colore che compra immobili nuovi e in zone residenziali privilegiate. «Però questo non va giù a molti reggiani». Secondo l’agenzia Centro affari emiliano «i reggiani sono ancora di mente chiusa e non sono disposti ad affittare o vendere le proprie abitazioni a stranieri perché dopo il loro soggiorno ritrovano le locazioni in pessime condizioni. Hanno paura dei danni». Però l’agenzia tende a sottolineare che «non tutti sono di questa opinione, e che si trovano anche stranieri di un certo decoro».

Palazzi e terreni dello Stato, ma non si sa quanto valgano
Palazzi e terreni dello Stato, ma non si sa quanto valgano
Sono 1.000 e il Demanio non ne stima l'estensione ne l'ammontare del patrimonio

Sono la bellezza di 200 in città e 800 in provincia i beni del demanio sparsi nel territorio reggiano. Nei grossi faldoni dell’agenzia demaniale di Bologna le informazioni sono molto scarne. Così come scarne sono state le vendite negli ultimi tempi. Si sa solo che ogni bene viene definito “particella” e può essere rappresentato da un appezzamento di terreno o da un palazzina. «Valore incalcolabile», dice il funzionario del Demanio. Impossibile calcolare una stima del valore immobiliare del patrimonio reggiano in mano allo Stato. Così come è impossibile stabilire le metrature totali di caseggiati, appartamenti o terreni di proprietà dello Stato. Il Giornale di Reggio ha provato a chiedere con una richiesta ufficiale al Demanio di Bologna, l’ammontare del patrimonio, alla luce delle dichiarazioni del presidente della Corte dei Conti, che ha auspicato «la vendita del patrimonio pubblico italiano in grado di contribuire alla diminuzione del debito pubblico». Risultato: negativo. Non è possibile conoscere l’ammontare del patrimonio totale. Perché? Il prezzo di ogni singola particella, sia essa un terreno o un appartamento, è puramente «inventariale» e non di «mercato». Quest’ultimo si calcola solo dopo che il Governo ha inserito quel bene tra quelli in vendita e un compratore si interessa all’acquisto. Una procedura rigorosa, fanno sapere, ma abbastanza scomoda se si pensa che parliamo di beni che sono pur sempre della colletività e aggiungiamo che il Demanio non è in grado di fornire, a livello locale, nè stime, nè statistiche sulla vendita. Dalla richiesta di acquisto parte il calcolo del prezzo di mercato a cui seguirà una consulenza esterna e altre lungaggini. L’unica cosa che si riesce a sapere è solo l’elenco dei beni presenti. Lo Stato in questi anni ha dato la precedenza alla vendita dei beni del Ministero della Difesa, in particolare le caserme, un fatto che ha contratto il numero delle cartolarizzazioni. Pertanto la quasi totalità dei beni non è stata messa sul mercato e di conseguenza se ne ignora il valore. Eccezioni ce ne sono, ma basta andare con la memoria alla trattativa per la vendita, fallita, di Palazzo Contarelli con il Comune di Correggio, per conoscere le lungaggini di tali operazioni. Prendiamo ad esempio l’ex Palazzo delle dogane in via Emilia Santo Stefano 25: è chiuso e completamente inutilizzato. Stesso discorso per le carceri di San Tomaso. Quanto potrebbero costare se un privato fosse interessato? Non siamo riusciti a saperlo per i motivi di cui sopra. Così come non si conosce il valore dell’ex palazzo delle Finanze (oggi sede del Genio Civile) nella stessa via, ma al civico 20. E il Campovolo anch’esso di proprietà pubblica? Non si sa. Sempre che il Governo non decida in questa Finanziaria di mettere in vendita il tempio della Festa dell’Unità.

Per i giovani il rischi principale è il nero
Per i giovani il rischi principale è il nero
Secondo le stime la percentuale dei ventenni in casa con mamma e papà è cresciuta

I GIOVANI E L'AFFITTO
Secondo le ultime stime, in Italia, la percentuale dei giovani con un'età compresa tra i 20 ed i 24 anni che vivono ancora con i propri genitori è passata negli ultimi anni dall'81% all'87%, quella dei giovani tra 25 e 29 anni dal 39% al 56%. Queste quote, peraltro molto superiori a quelle riscontrate nella maggior parte dei Paesi europei, è indice spesso non di una scelta consapevole, ma di una necessità rispetto alla quale senz'altro incide, in maniera determinante, la difficoltà di trovare un'abitazione alternativa a quella della famiglia di origine. Il mercato dell'affitto, infatti, nel nostro Paese, è un mercato che non rispetta le classiche regole della domanda e dell'offerta, essendosi mantenuto su livelli di offerta abitativa sempre molto alta, in molti casi e in molte città addirittura inaccessibili per la maggioranza delle famiglie, nonostante una forte richiesta. Questo mercato "drogato" è stato inoltre sempre caratterizzato da ulteriori fenomeni distorsivi: il mercato nero, l'evasione fiscale, i contratti non registrati, fenomeni questi favoriti - nelle grandi città dove maggiore è la tensione abitativa - dalla massiccia presenza di studenti universitari fuori sede e immigrati extra-comunitari, categorie cioè che anche se per motivi differenti, sono sempre facilmente sfruttabili. Il risultato è che i prezzi risultano sproporzionati, i diritti e le garanzie scompaiono dai contratti che spesso sono palesemente illegali. La legge sulle locazioni 431/98 contiene molte novità per quanto attiene sia alla lotta all'evasione fiscale, sia al mercato sommerso delle locazioni, imponendo obblighi di trasparenza dalla cui ottemperanza dipende una serie di diritti e di agevolazioni sia per i proprietari che per gli inquilini: l'obbligo di registrazione e del contratto scritto, l'impossibilità per il proprietario e l'inquilino di usufruire di qualsiasi agevolazione fiscale se non si è in regola con il contratto, l'impossibilità per il proprietario di avviare la fase esecutiva dello sfratto se non ha adempiuto agli obblighi fiscali e a quelli di registrazione. L'auspicio è quindi che, con l'attuale legge sulle locazioni, possa esserci nel tempo una riapertura del mercato dell'affitto, permettendo a tutti i cittadini, e soprattutto a quelli che finora hanno incontrato le maggiori difficoltà in quanto riferiti a classi sociali medie o basse, di trovare un'abitazione affinché un diritto primario, quello della casa, venga garantito a tutti.
Misure contro le locazioni in nero
L'articolo 13 della legge sugli affitti prevede una specifica azione a tutela dell'inquilino che ha subito la pretesa del locatore per la instaurazione di un rapporto di fatto ( accordo puramente verbale), ovviamente con il chiaro intento di aggirare la normativa in materia di forma scritta e registrazione del contratto.In sostanza le nuove norme rendono svantaggioso - oltre che notevolmente rischioso - per il proprietario tentare di affittare il proprio immobile "in nero" ed offrono una tutela concreta al conduttore.

Popolari vendute a inquilini
Popolari vendute a inquilini

ABITAZIONI: I NUOVI PROGETTI NORMATIVI

Una casa per tutti. Il governo sta proponendo un obiettivo davvero ambizioso: aumentare l’offerta di alloggi per le categorie svantaggiate come famiglie a basso reddito, anziani, studenti fuori sede, sfrattati e immigrati regolari. Il «piano casa» del governo Berlusconi vuole affrontare alla radice una delle tante emergenze strutturali del Paese. Le linee direttrici di una bozza di decreto legge dell’intervento dovrebbero essere due: in primo luogo, incremento e valorizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica a fini sociali e il coinvolgimento di soggetti privati per la realizzazione di nuove case. E’ previsto l’incremento del patrimonio attraverso la vendita delle case popolari ai legittimi occupanti. Le risorse provenienti dalla cessione degli immobili verranno utilizzati per la costruzione di nuovi alloggi. E’ prevista una serie di agevolazioni amministrative alle cooperative edilizie costituite dai soggetti di categorie svantaggiate.

Sgravi per edilizia sociale
Sgravi per edilizia sociale

Ma che cosa potranno risolvere in concreto i programmi di promozione di edilizia "sociale"?

In pratica, si individuano in accordo con i Comuni le aree edificabili e si favorisce l’intervento dei privati con opportuni sgravi per la realizzazione di nuove case. Si potranno trasferire i diritti edificatori ai promotori degli interventi purché una quota non inferiore al 60% delle unità abitative sia destinata al cd. "social housing". Oppure si potranno ridurre i prelievi fiscali comunali e gli altri oneri per i costruttori che si cimenteranno in questo campo.

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