E' possibile ottenere dal condominio l'assegnazione nominativa di un posto auto fisso nel cortile condominiale per il parcheggio della seconda autovettura?

Occorre premettere che negli ultimi anni - in considerazione del fatto che ormai molte famiglie posseggono più di una macchina - è aumentato in maniera significativa il numero delle controversie relative all'assegnazione dei posti auto nelle aree condominiali.
Sul tema è recentemente intervenuta anche la Cassazione che, con sentenza 22 gennaio 2004, n. 1004, ha stabilito che costituisce innovazione, vietata ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c., e, come tale, affetta da nullità, l'assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera, da un lato, sottrae l'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall'altro fa sì che il condomino che usi il cortile comune con animo domini possa acquistarne la relativa proprietà per usucapione, ai danni ancora una volta dei condomini che non possiedono una seconda automobile.

Il proprietario di un appartamento costretto - dopo aver sollecitato inutilmente l'amministratore - a chiamare d'urgenza un fabbro per far sostituire la serratura, divenuta difettosa, del portone d'ingresso ha diritto di pretendere da parte dell'amministratore la restituzione di quanto speso?

Certo che ha diritto di pretendere il rimborso di quanto speso. Tale diritto si può evincere da una lettura attenta dell'art. 1134 del codice civile, che espressamente stabilisce: "Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente"; nel caso esposto, la sostituzione della serratura, soprattutto se eseguita a causa dell'inerzia dell'amministratore, può tranquillamente rientrare tra le spese urgenti.
In generale, circa il requisito dell'urgenza della spesa anticipata, la Cassazione ha affermato che "va considerata urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. La prova dell'indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini" (Cass. 12 settembre 1980, n. 5256).

Che cosa può fare il condomino esasperato dalla musica ascoltata sempre ad alto volume dal vicino di casa?

Per prima cosa può sollecitare (con raccomandata con avviso di ricevimento) l'amministratore di condominio perché intervenga a porre fine alle immissioni rumorose.
Se l'invito non sortisce alcun effetto, si può rivolgere al giudice di pace, il quale, ai sensi dell'art. 7 c.p.c., è competente per le immissioni intollerabili; in tal caso, si agisce per il rispetto dell'art. 844 c.c. che vieta in genere le immissioni (tra cui i rumori) che superano la normale tollerabilità.
Il giudice quindi nominerà un consulente tecnico d'ufficio che avrà il compito, attraverso una perizia fonometrica, di valutare la tollerabilità delle emissioni sonore. In caso di perizia positiva, il condomino potrà chiedere, oltre alla riconduzione del fenomeno nei limiti della norma, il risarcimento degli eventuali danni sofferti.
E' di pochi anni fa il caso di una controversia tra due condomini confinanti, uno dei quali possessore di un pianoforte con il quale dava lezioni di piano. Ebbene, il vicino esasperato dalle note del pianoforte, dopo aver esperito ricorso all'autorità giudiziaria per violazione dell'art. 844 del codice civile, riusciva ad ottenere il tanto agognato silenzio. Infatti, secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 10735 del 3 agosto 2001) l'uso del pianoforte in un appartamento condominiale può essere vietato quando le immissioni sonore superano il limite della normale tollerabilità (limite fissato, nella sentenza, in 3 decibel anche nelle ore diurne) e disturbano le normali attività, materiali e intellettuali, che normalmente si svolgono in un appartamento a uso abitazione.

Come devono essere ripartite le spese di manutenzione della caldaia tra proprietario e inquilino?

All'inquilino (il conduttore) spettano soltanto le riparazioni di piccola manutenzione dipendenti dall'usura, mentre al "padrone" di casa (il locatore) competono quelle di manutenzione straordinaria (tra gli atti di straordinaria amministrazione vi rientra anche l'eventuale sostituzione della caldaia!).
Ma se il proprietario si rifiuta di pagare?
Davanti al rifiuto del locatore non resta che adire le vie legali con l'ausilio di un avvocato, previa richiesta pacifica di risoluzione della controversia (con lettera raccomandata con avviso di ricevimento). Occorre evidenziare che, in materia di controversie tra inquilini e proprietari, è competente il Tribunale del luogo in cui si trova il condominio.
Infine, deve essere posto in rilievo che le spese per il controllo annuale della caldaia sono sempre a carico dell'inquilino.

Il condomino rumoroso può essere punito in sede penale?

Ai sensi dell'art. 659 del codice penale: "Chiunque mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, è punito con l'arresto fino a 3 mesi o con l'ammenda fino a euro 309. Si applica l'ammenda da euro 103 a euro 516 a chi esercita una professione o un mestiere rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni dell'autorità".
Occorre aggiungere che le immissioni rumorose in un condominio, a parte il suddetto reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone, possono dar luogo - secondo la Cassazione - anche al reato di lesione personale. La Suprema Corte, infatti, con sentenza n. 7941 del 7 luglio 2000, ha considerato lesione personale una sindrome ansioso-depressiva provocata a un vicino dall'uso prolungato dei pattini da parte di una bambina che per mesi si era allenata per una gara eseguendo ripetutamente salti vibranti all'interno dell'abitazione.

Un condomino può lasciare la sua automobile parcheggiata nel cortile comune dell'edificio condominiale senza mai spostarla una volta?

La risposta è negativa. Infatti, la Cassazione, con sentenza 24 febbraio 2004, n. 3640, ha affermato che l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 del codice civile, al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto.
Pertanto, la Cassazione - posta la premessa suddetta - ha ritenuto che la condotta del condomino consistente nella stabile occupazione - mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura - di una porzione del cortile comune configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà.

Come ci si può opporre al fastidioso intasamento delle cassette delle lettere con volantini pubblicitari?

Il primo consiglio è quello di rivolgersi al proprio amministratore di condominio chiedendo l'affissione accanto alle cassette postali di un cartello che inviti chiunque a non depositare materiale pubblicitario. Qualora tale invito non venisse raccolto - il che è molto probabile - il condomino infastidito potrebbe rivolgersi all'autorità giudiziaria, proprio come ha fatto un condomino della città di Bari qualche hanno fa.
In quella occasione il Giudice di Pace di Bari condannò - con sentenza 22 dicembre 2003 - due società a risarcire il danno esistenziale patito da quel condomino che vedeva sistematicamente riempirsi di volantini pubblicitari la sua cassetta delle lettere, nonostante l'espresso invito, affisso sulla cassetta stessa, a non depositare materiale pubblicitario. Nella motivazione, il Giudice tenne sì in considerazione il disposto dell'art. 41 Cost. sulla libertà di iniziativa economica, ma ritenne che nel caso di specie tale libertà si fosse presentata in forma talmente invadente da ledere la personalità dell'individuo.

Che cosa è possibile fare contro il continuo abbaiare del cane del proprio vicino di casa?

Ci si può rivolgere al giudice di pace se si è in grado di provare che il disturbo supera la normale tollerabilità (come prevede l'art. 844 del codice civile). Va sottolineato che si tratta di una prova non facile, in quanto in giurisprudenza è stato più volte affermato che non è sufficiente che il cane che abbaia dia fastidio ad un solo inquilino o vicino, ma per far scattare l'allontanamento con provvedimento di urgenza di un animale molesto è necessario che tutto il condominio ne lamenti il fastidio.
Più di recente la Cassazione ha, però, stabilito che si paga anche se i latrati del cane disturbano un solo vicino. La Cassazione ha sentenziato che non ha importanza se a lamentarsi dei cani è un solo vicino; a fare scattare la responsabilità del proprietario dell'animale, infatti, non è "l'effettivo raggiungimento di plurime persone", ma la "potenzialità diffusiva" dell'abbaiare del cane".
E' però notizia dell'estate (2006) che un pensionato, esasperato dal continuo abbaiare di due dobermann nel giardino dei vicini, ha chiesto giustizia al giudice di pace, ma gli è andata male: il giudice ha, infatti, sentenziato che abbaiare è un "diritto esistenziale" dei cani; la sentenza ha, inoltre, definito strumento "lesivo dei diritti dell'animale" il collare antiabbaio (si tratta di un collare a pile che emette suoni ad alta frequenza quando il cane abbaia, facendogli abbassare il volume).

E' legittima la delibera condominiale che consente la scelta del posto auto in funzione dei millesimi di proprietà?

No. La Cassazione, infatti, con un'interessante pronuncia (sentenza 7 dicembre 2006, n. 26226), ha considerato illegittima la delibera condominiale emessa a maggioranza che, nello stabilire il criterio di uso del garage comune, aveva attribuito ai condomini la scelta del posto auto in funzione dei millesimi di proprietà, cioè secondo il criterio del valore degli appartamenti.
La vicenda ha riguardato un condominio nel quale i posti auto si trovavano in un garage ad uso promiscuo; precisamente, i posti auto (in totale nove) non erano equivalenti, in quanto i posti 7 e 9, per la loro fruibilità in entrata ed in uscita, rendevano necessaria la rimozione delle autovetture allocate nei posti 6 e 8, che dovevano pertanto lasciare il cambio in folle per lo spostamento a mano.
La Suprema Corte ha confermato la sentenza del Giudice d'Appello (che aveva ritenuto illegittima la delibera condominiale), spiegando che "la quota di comproprietà di cui all'art. 1118 c.c., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione, ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti"; pertanto, laddove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d'uso, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello indicato dall'art. 1102 del codice civile, il quale, con porre il limite del "pari uso", impedisce che alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri.
In conclusione, il criterio utilizzato dall'assemblea ("si era stabilito che la scelta del posto auto nel garage condominiale avvenisse partendo dal condomino titolare del più alto numero di millesimi") è stato ritenuto dalla Cassazione illegittimo "traducendosi in una assegnazione dei posti a tempo indeterminato, dal momento che i condomini favoriti non rinuncerebbero al posto più comodo per uno meno comodo, perpetuando così nel tempo la illegittima compressione del pari uso dei condomini svantaggiati".

Il condomino invalido ha diritto di usufruire in modo permanente di un posto auto?

La disponibilità di posti auto all'interno di un parcheggio condominiale può essere regolamentata soltanto dal regolamento condominiale.
L'invalidità di un condomino non dà a priori il diritto di usufruire in modo permanente di un posto auto, a meno che questo non venga deciso dall'assemblea condominiale.
E' possibile, però, fare richiesta di un posto auto riservato nel parcheggio pubblico su strada più prossima alla abitazione del disabile.
Infatti, il Regolamento di esecuzione e di attuazione del nuovo Codice della Strada prevede che il Sindaco, con propria ordinanza, nei casi in cui ricorrano particolari condizioni di invalidità della persona interessata, possa assegnare a titolo gratuito un adeguato spazio di sosta individuato da apposita segnaletica indicante gli estremi del "contrassegno invalidi" del soggetto autorizzato ad usufruirne.

Il soggetto cui sia stata assegnata dal Comune una casa popolare come può essere tutelato nel caso in cui accerti l'esistenza di difetti nella casa assegnatagli?

Qualora la casa popolare assegnata dal Comune difetti dei requisiti previsti dalla legge come condizione di abitabilità della stessa, l'assegnatario ha diritto di inoltrare al Comune un'istanza formale per un intervento di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione, elencando dettagliatamente nell'istanza stessa i vizi della casa integranti violazione dei requisiti richiesti dalla legge.

Qual è il regime delle spese per le innovazioni volte all'abbattimento delle barriere architettoniche nei condominii?

La risposta a tale quesito è contenuta nella legge 9 gennaio 1989, n. 13 ("Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati") che ha apportato significative modifiche e integrazioni alla legislazione fino ad allora vigente in materia di superamento delle barriere architettoniche.
La legge citata chiarisce che le spese per attuare le innovazioni dirette all'eliminazione delle barriere architettoniche sono a carico di tutti i condomini, se si tratta di innovazioni deliberate dall'assemblea del condominio con le maggioranze indicate dall'art. 2, comma 1, della legge n. 13, che richiama l'art. 1136, commi 2 e 3, del codice civile (numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, che si riducono ad un terzo se l'assemblea delibera in seconda convocazione); in caso di rifiuto o ritardo della delibera assembleare, il portatore di handicap può realizzare a proprie spese l'opera necessaria per l'eliminazione della barriera architettonica.
Il legislatore ha previsto la possibilità di richiedere contributi a un Fondo speciale per l'eliminazione e il superamento delle barriere architettoniche, istituito presso il Ministero dei lavori pubblici.
Gli interessati (se l'opera viene eseguita a spese di soggetti diversi dal portatore di handicap, la domanda deve essere sottoscritta anche da quest'ultimo) debbono presentare domanda - entro l'1 marzo di ciascun anno - al Sindaco del Comune in cui è sito l'immobile con indicazione delle opere da realizzare e della spesa prevista (alla domanda è necessario allegare il certificato medico attestante la patologia di cui il soggetto è affetto).
Il Sindaco, nel termine di 30 giorni successivi alla scadenza del termine per la presentazione delle domande, stabilisce il fabbisogno complessivo del Comune sulla base delle domande ritenute ammissibili e le trasmette alla Regione.
La Regione determina il proprio fabbisogno complessivo e trasmette al Ministero dei lavori pubblici la richiesta di partecipazione alla ripartizione del Fondo. Il Fondo viene assegnato alla Regione che lo ripartisce tra i Comuni interessati.
Le domande eventualmente non soddisfatte nell'anno di riferimento restano comunque valide per l'anno successivo.

Abusa della cosa comune il condomino che occupa con le proprie antenne metà del tetto condominiale?

Secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 4617 del 27 febbraio 2007) non costituisce abuso della cosa comune il comportamento del condomino che occupa la metà del tetto condominiale per installare le proprie antenne.
La Suprema Corte ha motivato che l'uso di tutti i condomini della cosa comune previsto dall'art. 1102 c.c. ("Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto"...) va tutelato in funzione della ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto ne faranno gli altri condomini e non di quella identica e contemporanea che in via meramente ipotetica ed astratta ne potrebbero fare; la Cassazione sottolinea, inoltre, che il suddetto principio trova il proprio fondamento sull'assunto che anche i rapporti tra condomini debbono essere informati al principio generale di solidarietà posto, dal nostro Ordinamento, a presidio di ogni giuridica relazione.

Sono legittime le offese, anche a distanza di tempo, al condomino maleducato?

Secondo la Cassazione le offese, anche a distanza di tempo, al condomino maleducato possono essere legittime.
La legittimazione alle offese al condomino maleducato arrivano precisamente dalla Quinta Sezione Penale della Corte di Cassazione che, con sentenza n. 36084/2006, ha annullato la condanna a 250 euro di multa per il reato di ingiuria continuata inflitta dal Giudice di Pace ad una signora che aveva insultato, a distanza di tempo, gli inquilini del piano di sopra; il fatto era maturato in un contesto condominiale ed era stato determinato dalla circostanza che il cane delle persone offese era stato lasciato libero di fare i suoi bisogni fuori dal balcone, sporcando in tal modo la biancheria stesa ad asciugare nel sottostante balcone dell'imputata.
La Suprema Corte ha annullato la multa argomentando che "sussiste l'esimente quando la reazione iraconda segua immediatamente il fatto ingiusto altrui mentre, ai fini della configurazione della circostanza attenuante comune, non occorre che la reazione sia immediata, ma consegua ad un accumulo di rancore, per effetto di reiterati comportamenti ingiusti, esplodendo, anche a distanza di tempo, in occasione di un episodio scatenante".

Per particolari categorie sociali esiste una legge che possa bloccare gli sfratti?

Sì; la legge 8 febbraio 2007, n. 9, promulgata dal Presidente della Repubblica, ha introdotto nuove norme in materia di riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali.
In particolare, l'art. 1 della legge n. 9/2007 prevede la sospensione delle procedure esecutive di rilascio, disponendo quanto segue:
"Al fine di contenere il disagio abitativo e di favorire il passaggio da casa a casa per particolari categorie sociali, soggette a procedure esecutive di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazioni e residenti nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta tensione abitativa, sono sospese, a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge per un periodo di otto mesi, le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazioni, nei confronti di conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento, purché non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza. La sospensione si applica, alle stesse condizioni, anche ai conduttori che abbiano, nel proprio nucleo familiare, figli fiscalmente a carico".
La legge, all'art. 3, indica i relativi benefici fiscali a vantaggio dei proprietari degli immobili locati ai conduttori in questione, disponendo, in particolare, che "a favore dei medesimi proprietari i comuni possono prevedere esenzioni o riduzioni dell'imposta comunale sugli immobili".

Il proprietario può mettere in vendita l'appartamento senza informare l'inquilino?

No. Il proprietario è tenuto ad informare l'inquilino della volontà di vendere l'appartamento dato in locazione. Infatti, la legge di riforma delle locazioni (legge 431/1998) ha introdotto una nuova ipotesi di prelazione o preferenza a favore degli inquilini di immobili adibiti ad uso abitativo i cui contratti risultano stipulati o rinnovati dopo il 30 dicembre 1998; in tali casi, il proprietario dell'immobile che intende vendere deve necessariamente comunicare per iscritto all'inquilino la sua volontà di vendere, indicando il prezzo e le eventuali condizioni di pagamento; solo se l'inquilino tace ovvero comunica di non essere interessato all'acquisto, il proprietario sarà libero di vendere a terzi. Qualora, invece, il proprietario venda a terzi l'immobile senza consultare preventivamente l'inquilino oppure lo venda per un prezzo inferiore a quello comunicato al conduttore, quest'ultimo potrà - entro il termine di sei mesi dall'atto notarile - impugnare la vendita.
Va, infine, sottolineato che il proprietario non è tenuto a comunicare nulla all'inquilino qualora intenda vendere l'immobile al coniuge, ad un parente entro il secondo grado oppure in caso di donazione.

In tema di privacy a quali regole deve attenersi l'amministratore di condominio nella gestione ed amministrazione dei condominii?

Deve attenersi alle regole contenute nel provvedimento del Garante della Privacy dell'11 maggio 2006.
Di seguito i principali punti del provvedimento:
- Il condominio, in quanto titolare del trattamento, può trattare solo informazioni personali pertinenti e necessarie per la gestione e l'amministrazione delle parti comuni. Le informazioni possono riguardare sia tutto il condominio (dati relativi a consumi collettivi), sia i singoli partecipanti (dati anagrafici, indirizzi, quote millesimali);
- I numeri di telefono possono essere trattati solo con il consenso degli interessati, a meno che non compaiano già in elenchi telefonici pubblici;
- Per verificare l'esattezza degli importi dovuti, ciascun condomino può essere informato, in sede di rendiconto annuale o su richiesta, delle somme dovute dagli altri e di eventuali inadempimenti;
- E' invece vietata la diffusione di dati personali mediante l'affissione di avvisi di mora o di sollecitazioni di pagamento in spazi condominiali aperti al pubblico, in cui è consentita solo l'affissione di avvisi generali (quali convocazioni di assemblea o comunicazioni urgenti);
- I dati sanitari possono essere trattati solo se indispensabili ai fini dell'amministrazione del condominio (come in caso di danni a persone anche diverse dai condomini, o per particolari deliberazioni, come nel caso dell'abbattimento delle cosiddette "barriere architettoniche");
- La comunicazione di dati personali è consentita con il consenso o se ricorrono altri presupposti di legge. La partecipazione all'assemblea condominiale di estranei è consentita con l'assenso dei partecipanti e in casi previsti dalla legge, ad esempio può trattarsi di tecnici o consulenti chiamati ad intervenire su problemi all'ordine del giorno. E' possibile videoregistrare l'assemblea solo con il consenso informato dei partecipanti;
- Per prevenire illecite comunicazioni e diffusioni di dati personali, l'amministratore deve adottare idonee misure di sicurezza previste dal Codice della privacy;
- L'amministratore può esercitare il diritto di accesso ai dati riferiti al condominio nel suo complesso (ad es. alle informazioni relative al consumo globale di energia ed acqua); il singolo condomino può sempre accedere ai dati che lo riguardano, rivolgendosi all'amministratore.

In un condominio quando è obbligatoria la nomina di un amministratore?

La legge stabilisce che quando i condomini sono più di 4 l'assemblea deve nominare un amministratore (art. 1129, 1° comma, codice civile); se l'assemblea non vi provvede, la nomina dell'amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. Pertanto, l'autorità giudiziaria può eccezionalmente sostituirsi all'assemblea qualora venga accertato che la stessa non voglia o non possa provvedere alla nomina dell'amministratore.
Va anche sottolineato che se il regolamento di condominio prevede di non nominare un amministratore, il regolamento è impugnabile, anche se è stato approvato all'unanimità, perché in contrasto con il principio enunciato nell'art. 1129 del codice civile, norma che non può essere derogata neanche dal regolamento contrattuale.
Deve essere, infine, ricordato che nulla vieta che l'amministratore possa essere nominato in un condominio con meno di 5 partecipanti (anzi, tale nomina molto spesso è auspicabile perché proprio nei condominii più piccoli possono nascere le discussioni più accese, relativamente, ad esempio, alla suddivisione delle spese condominiali).

In materia condominiale che differenza c'è tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale?

La differenza fondamentale tra i due tipi di regolamento è la seguente: il regolamento contrattuale, diversamente da quello assembleare, può disciplinare i diritti dei singoli condomini non solo sulle parti comuni, ma anche sulle parti esclusive (es. il regolamento assembleare non può vietare la detenzione degli animali nelle proprietà esclusive, mentre quello contrattuale lo può fare).
Ebbene a questo punto occorre chiedersi: quando un regolamento è assembleare e quando un regolamento è contrattuale?
Il regolamento assembleare (obbligatorio se i condomini sono più di dieci) trae la sua origine da una delibera dell'assemblea votata con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (come prevede il codice civile).
Il regolamento contrattuale è, invece, il regolamento predisposto dall'originario proprietario unico dell'edificio o dal costruttore ed accettato da tutti i condomini all'atto dell'acquisto dell'unità immobiliare facente parte del condominio; il regolamento può acquistare valenza contrattuale anche in epoca successiva all'acquisto, qualora venga approvato con il concorso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Il conduttore (cioè, l'inquilino) di un appartamento condominiale ha diritto di voto nelle assemblee condominiali?

Parzialmente sì. Infatti, l'art. 10 della legge n. 392/'78 (legge sull'equo canone), mantenuto in vigore anche dalla legge n. 431/1998, riconosce al conduttore il diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento (in pratica, può votare sulla fissazione dei periodi di accensione, sugli orari giornalieri di funzionamento, sull'impresa fornitrice di combustibile, sui problemi di ordinaria manutenzione dell'impianto) e di condizionamento d'aria. Ne consegue che saranno da ritenersi nulle le delibere inerenti alle spese e alle modalità di gestione del riscaldamento centralizzato qualora il conduttore non sia stato regolarmente convocato ovvero il locatore abbia votato in sua vece senza averne la delega.
Il conduttore ha, infine, diritto di intervenire, ma senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Un condomino può delegare un altro a partecipare all'assemblea?

Secondo il codice civile "ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante"; trattandosi di una norma inderogabile, deve essere considerata nulla la clausola di un regolamento condominiale che escluda la possibilità che un condomino deleghi un altro a partecipare all'assemblea; secondo i giudici i regolamenti condominiali possono al massimo disciplinare l'uso della delega, prevedendo un limite al numero delle deleghe che ciascun condomino può portare in assemblea (ad es. ogni partecipante non può avere più di due deleghe) oppure limitando le deleghe stesse a determinate persone (parenti o altro condomino).
Infine, va ricordato che secondo i giudici la delega può essere conferita addirittura all'amministratore stesso, purché non sussista un conflitto di interessi inerente alla gestione del condominio!

In un condominio è lecito battere i tappeti dalla propria finestra?

Generalmente l'attività di "battitura dei tappeti" è disciplinata da una clausola contenuta nel regolamento di condomino, tipo questa: "E' rigorosamente vietato ai condomini e agli inquilini battere i panni, i tappeti, le coperte, ecc. dalle finestre ad eccezione che dalle ore 8,00 alle ore 10,00 del mattino". Di solito viene anche raccomandato che la battitura non avvenga dai balconi che si affacciano sul portone d'ingresso.
Pur in mancanza di una clausola del regolamento condominiale che disciplini questa attività, è consigliabile attenersi alle regole sopra esposte. Attenzione anche a limitare la caduta di polvere e sporcizia verso i piani sottostanti!
Ricordiamo, inoltre, che in una recente sentenza (Tribunale Brescia, 6 luglio 2000) è stato affermato che: "E' nulla la delibera con la quale l'assemblea condominiale abbia, a semplice maggioranza e non all'unanimità, deliberato di aggiungere ai divieti già elencati dal regolamento la voce «battitura tappeti», traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini". Nella sentenza il Tribunale ha spiegato che, se da una parte è opportuno regolamentare l'esercizio dell'attività di battitura (fissandone ad es. le modalità e i tempi con riguardo alle esigenze degli altri condomini), dall'altra non sarà mai lecito il divieto assoluto, in quanto viene a privare il condomino del diritto ad una attività - la battitura dei tappeti - senza dubbio necessaria e che non può essere di certo esercitata all'interno della sua unità immobiliare.
Sempre con riguardo all'attività di battitura dei tappeti, il Tribunale di Milano (sentenza 14 gennaio 1991) ha stabilito che è invalida la delibera assembleare che faccia divieto di accedere alla terrazza comune per stendere i panni e battere i tappeti, in quanto tale diritto si fonda sul principio di cui all'art. 1102 del codice civile, in forza del quale ognuno può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione comune.

In un condominio è consentito collocare sul pianerottolo davanti alla porta d'ingresso del proprio appartamento piante ornamentali?

La Cassazione ha affermato che il condomino di un edificio ha il diritto di usare i vani delle scale e i pianerottoli collocando davanti alle porte d'ingresso della sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti, piante o altri oggetti ornamentali (ciò che normalmente significa apportare un vantaggio igienico-estetico alle parti comuni del condominio).
Nella stessa sentenza (6 maggio 1988, n. 3376) la Corte di Cassazione ha però sottolineato che la collocazione di piante o altri oggetti se da una parte è consentita, dall'altra incontra un limite invalicabile costituito dal divieto di sistemare le suddette suppellettili nelle parti dei pianerottoli più vicine alle rampe di scale, in modo da costringere gli altri condomini a disagevoli o pericolosi movimenti.

E' possibile installare telecamere negli edifici condominiali?

La risposta è contenuta nel provvedimento generale sulla videosorveglianza del 29 aprile 2004, nel quale è stato precisato:
1) per quanto riguarda l'installazione di telecamere ad iniziativa di singoli condomini all'interno di edifici in condominio (e loro pertinenze), il Garante ha chiarito che l'impiego di tali sistemi richiede l'adozione di cautele a tutela dei terzi. In particolare, l'angolo visuale delle riprese deve essere rigorosamente limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza, ad es. antistanti l'accesso alla propria abitazione, escludendo ogni forma di ripresa anche senza registrazione di immagini relative ad aree comuni (cortili, pianerottoli, corridoi, scale, garage comuni) o antistanti l'abitazione di altri condomini; ciò anche al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis codice penale);
2) in caso di installazione di sistemi di ripresa di aree condominiali da parte di più proprietari o condomini oppure ad iniziativa di un condomino o della relativa amministrazione, l'installazione di telecamere è ammissibile a condizione che ricorrano determinate finalità, quali l'esigenza di preservare la sicurezza di persone e la tutela di beni in presenza di concrete situazioni di pericolo (di regola costituite da illeciti già verificatisi); la valutazione di proporzionalità va effettuata in rapporto ad altre misure già adottate o che è possibile adottare (es. sistemi comuni di allarme, blindatura o protezione rinforzata di porte e portoni, cancelli automatici).

L'amministratore di condominio è legittimato a disporre l'affissione - nella bacheca dell'androne del condominio - dei nominativi dei condomini morosi?

No, non può!
Infatti, il Garante per la protezione dei dati personali, interpellato da un condomino moroso che aveva visto esposto il suo nome in un elenco affisso nella bacheca del condominio, ha precisato (in un recente provvedimento) che è fatto divieto all'amministratore di condominio disporre l'affissione in bacheca di dati personali riguardanti le posizioni di debito o di credito dei singoli condomini. Ciò in quanto l'affissione in bacheca potrebbe consentire a terzi estranei al condominio (non legittimati a conoscere le situazioni debitorie dei singoli condomini) di venire a conoscenza di dati aventi carattere personale.
Resta, tuttavia, fermo il diritto di ogni singolo condomino, che ne faccia richiesta, di ricevere dall'amministratore di condominio (sul quale incombe il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l'accesso ai dati da parte di persone estranee al condominio) tutte le informazioni concernenti la situazione contabile del condominio, compresi i nomi degli eventuali condomini morosi.

Il singolo condomino può rinunciare al riscaldamento centralizzato?

E' possibile, ma in presenza di due condizioni. Secondo la Cassazione (sentenza 20 febbraio 1998, n. 1775), infatti, "la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato è legittima se l'interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio".
Attenzione: il condomino che si distacca dall'impianto di riscaldamento centralizzato deve continuare a contribuire alle spese relative all'impianto (spese di manutenzione straordinaria, riparazione e sostituzione dell'impianto, conservazione e relativo adeguamento alla normativa vigente), in ragione delle sue quote millesimali di proprietà; non è, invece, tenuto a contribuire alle spese di esercizio del servizio di riscaldamento (che riguardano il costo del combustibile).

Il condomino può rifiutarsi di pagare le spese di riscaldamento qualora l'impianto centralizzato non eroghi sufficiente calore nel suo appartamento?

No, non può rifiutarsi di pagare le spese di riscaldamento, ma può chiedere all'autorità giudiziaria il risarcimento degli eventuali danni subiti. E' quanto ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza n. 12596 del 28 agosto 2002. Precisamente, secondo la Cassazione "l'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento del servizio centralizzato del riscaldamento non viene meno per la semplice circostanza che l'impianto non eroghi sufficiente calore; tuttavia, in caso di insufficiente erogazione della giusta quantità di calore, il condomino può far valere la lesione del suo diritto ad una adeguata erogazione di calore, previo accertamento giudiziale del danno subito e della sua liquidazione, riferibile, da un lato, ai contributi pagati - a questo scopo - al condominio e, da un altro lato, alle spese affrontate per supplire - con propri mezzi - alla carente erogazione del servizio centralizzato".

Se si subiscono infiltrazioni dal piano superiore è possibile avanzare richiesta di risarcimento del danno esistenziale?

A tale domanda ha risposto il Tribunale di Roma, con sentenza 9 dicembre 2003, stabilendo che la riduzione della qualità della vita del condomino proprietario dell'unità immobiliare sottostante la terrazza condominiale da cui provengano infiltrazioni d'acqua è causa giustificativa della domanda di risarcimento del danno esistenziale patito per il lasso di tempo in cui le infiltrazioni sono persistite. Trattasi, infatti, di danno non patrimoniale, incidente sulla sfera personale dell'individuo: sul riposo e sulle occupazioni quotidiane svolte all'interno dell'abitazione, diritti tutelati dagli articoli 2 e 32 della Costituzione.

Se in un condominio si producono delle infiltrazioni chi dovrà pagare i danni?

Occorre distinguere tra infiltrazioni che danneggiano le parti comuni del condominio e quelle che danneggiano la proprietà esclusiva di un condomino.
Quanto alle prime, spetta al condominio provvedere alla riparazione. Da notare che se il condominio è stato costruito da meno di 10 anni, è possibile verificare se vi siano responsabilità dell'impresa costruttrice per vizi di costruzione e, in questo, caso rivalersi su quest'ultima. In ogni caso è consigliabile ricorrere a polizze assicurative che coprano gli eventuali danni provocati da acqua nelle parti comuni del condominio.
Quanto al caso del condomino che subisca nel suo appartamento delle infiltrazioni d'acqua provenienti da parti comuni (es. tetto), il risarcimento del danno grava sempre sul condominio (con ripartizione delle spese per quote millesimali). Nel caso, però, in cui le infiltrazioni provengano dal tetto o dalla terrazza di uso esclusivo di un condomino, la spesa deve essere ripartita in ragione di un terzo a carico del proprietario del tetto o della terrazza, mentre gli altri due terzi sono a carico del condominio.
Va anche sottolineato che le infiltrazioni possono verificarsi non solo a seguito di nubifragi, ma anche a seguito della rottura di servizi igienici (es. infiltrazioni provenienti dal bagno del piano di sopra); in tal caso la responsabilità graverà soltanto sul proprietario dei tubi che hanno provocato danni.

E’ lecito fumare nelle scale e nei pianerottoli del condominio?

Deve essere, innanzitutto, precisato che è uscita una importante legge (16 gennaio 2003, n. 3), la quale, all'art. 51, vieta di fumare non proprio ovunque, ma comunque nei locali chiusi, ad eccezione di quelli privati non aperti ad utenti o al pubblico e di quelli riservati ai fumatori e come tali contrassegnati.
Quanto al problema del fumo negli edifici condominiali, il Ministro della salute ha recentemente chiarito (con nota 1505 del 24 gennaio 2005), rispondendo ad un quesito posto dall'ANACI (Associazione nazionale amministratori condominiali), che le disposizioni antifumo devono essere estese anche agli spazi comuni del condominio, argomentando che la piena applicazione della nuova legge antifumo, ispirata al principio della tutela della salute dei non fumatori nella prospettiva generale di salvaguardia della salute pubblica, comporta l'applicazione del divieto di fumare anche nei locali chiusi dei condominii per l'indubbia esigenza di garantire in essi la tutela della salute del fumo passivo. Tali spazi (androni, scale, ascensori, ecc.) non possono essere di fatto equiparati ad una abitazione privata (all'interno della quale non è vietato fumare!), in quanto rappresentano luoghi frequentati dai condomini e da altri soggetti che svolgono la propria attività lavorativa (si pensi ad es. agli addetti alle pulizie, alla manutenzione di ascensori o caldaie, agli addetti alla consegna della posta, ecc.), ai quali pertanto deve essere estesa la tutela prevista dalla legge antifumo.
Circa la responsabilità della vigilanza sull'osservazione del divieto, spetta agli amministratori di condominio la predisposizione e l'apposizione dei cartelli. Resta libera la facoltà da parte di condomini che si rendessero disponibili, o anche da parte di chiunque altro riscontri il mancato rispetto della norma, richiamare all'osservanza del divieto gli eventuali trasgressori e di segnalare alle autorità competenti all'accertamento ed alle contestazioni il comportamento dei trasgressori, in caso di inottemperanza al richiamo.

Che cosa è possibile fare contro le immissioni di fumo provenienti dal caminetto della casa del vicino?

In base all'art. 844 del codice civile: "Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto riguardo anche alla condizione dei luoghi. Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso".
Dalla lettura dell'articolo sopra richiamato emerge che le immissioni di fumo provenienti dal fondo del vicino non possono essere impedite se non superano la normale tollerabilità. Spetterà, dunque, al Giudice (l'autorità giudiziaria competente in materia di rapporti di vicinato è il Giudice di Pace) determinare nel caso concreto quale sia il limite di tollerabilità delle immissioni; laddove valuti che detto limite è stato superato, potrà ordinare l'immediata cessazione delle sgradite immissioni di fumo; va sottolineato che il Giudice, nel valutare il caso singolo, dovrà interpretare l'art. 844 del codice civile nello spirito dell'art. 32 della Costituzione, che tutela la salute come diritto fondamentale dell'individuo.